中国高标仓物流市场报告2025年上半年-仲量联行
仲量联行《中国高标仓物流市场报告2025年上半年》,从宏观经济、市场供需、区域表现、大宗交易等维度,呈现市场动态与趋势。
宏观经济方面,2025年上半年中国GDP同比增长5.3%,最终消费支出贡献率52%,为经济增长主引擎。社零同比增5.0%,受以旧换新等政策拉动;实物商品网上零售额占社零比重24.9%,线上渗透率趋稳。居民人均可支配收入21840元(实际增5.4%)、人均消费支出14309元(实际增5.3%),但居民储蓄高位、消费信心不足,对市场需求形成一定制约。第二产业增速5.8%,高技术制造业占比15.8%;外贸韧性凸显,对东盟、非洲出口分别增13%、21.4%,四大城市群中长三角、珠三角进出口额占全国超57%,京津冀进出口同比降12.8%,区域分化显著。
市场概况上,2025年二季度全国高标仓总面积17657万平方米,Top5、Top10、Top20开发商市场占有率分别达39.5%、56.2%、73.2%,集中度较高。供需端,2020-2024年供应高位小幅回落,2025年上半年新增供应去化率同比提升但低于去年下半年。租赁表现承压,二季度全国平均有效租金降至0.89元/平方米/天,平均出租率降至79.5%,受新增供应与部分租户需求下降双重影响。区域分布集中,前5城市群高标物流设施面积占全国79.9%,长三角、珠三角、京津冀占比超60%。
区域市场分化明显。珠三角城市群近年供应稳定,未来新增供应将显著增加,去化压力渐显,2025年二季度广州、深圳出租率环比分别降4.9、43.5个百分点,惠州出租率达98.3%(环比增1.6个百分点),租金涨跌互现。长三角城市群新增供应持续释放,吸纳能力有限,租金与出租率双降,上海、昆山出租率环比分别降7.6、6.1个百分点,有效租金降幅超3%,宁波出租率逆势增4.8个百分点。京津冀城市群供需失衡加剧,新增供应放量而需求未同步回升,北京二季度总存量环比增128万平方米,出租率降至54.4%(环比降17.3个百分点),天津、廊坊租金亦呈下降趋势。成渝城市群新增供应收缩,去化压力缓解,重庆、成都出租率环比分别增3.3、1.9个百分点,但租金仍处下行通道,成都有效租金环比降4.9%。
大宗交易方面,2025年3月平安以41亿元收购东莞第一产业集团麻涌产业园(53.7万平方米),资本化率5.0%-5.5%;2024年以来,泰康、黑石、平安等机构持续布局,交易集中于长三角、珠三角核心城市,物流资产受资本关注度较高,多数交易资本化率在5.0%-6.5%区间,反映市场对优质高标仓资产的认可。

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