2024年上半年，2/3的长三角物流节点城市空置逾20%，去化成普遍难题！

　　2023年下半年至2024头部季度，“昆山”这个曾经城市能级比肩一线北上广深的物流地产明星城市，却深陷负吸纳困局。

　　可蕞近，好转的信号以及新的压力也在同步酝酿！

　　今年二季度，昆山的吸纳量转负为正，市场的表现能给我们一些什么启示？

　　头部电商租户的租仓规划震荡调整，又给市场再次带来挑战，未来的昆山市场，走向如何？

　　带着种种疑问，瑞莱博福利大放送！

　　《昆山高标准仓储设施市场报告》（节选）

　　报告通过深度剖析、访谈，邀您感知昆山市场变化的脉络。

　　截至当前，昆山整体市场规模已超550万㎡，足以匹敌大湾区一梯队的广州、东莞等城市。

　　早期得益于上海需求的外溢以及作为江浙沪RDC的优先选址区域，头部电商、零售、合同物流租户相继落位于此。

　　其中，某头部电商租户将昆山作为环沪布局的大本营，奠定了昆山高标仓市场电商租户渗透度在一众长三角城市中遥遥领先。天时地利下，市场在2016-2018年显现过高出租率、高租金增幅的高光时刻。

　　时过境迁，《瑞莱博2023年物流地产年度报告》提到：

　　“昆山，2023学年期末考试翻车了”。曾经的尖子生在市场下行的洪流中同样黯然失色，期间市场发生了什么？话不多说，进入正题！

　　一、昆山市场何时何因开始“变天”

　　“以空置率和租金表现两个维度作为评估锚点，市场空置率的转折点出现在2021年和2023年，分别指示着市场空置率从不足5%一路走高至20%左右的高位。”

　　“去化端的困境在租金表现上逐步累积，直至2023年大幅爆发，单年全市整体租金普遍明显回调。”

　　对于上述市场行情的转变，我们认为，主要有以下影响因素：

　　01 供应端丨昆山城市内部以及外部环沪城市群的持续放量诱发了去化压力

　　2021年，昆山全市新增供应量超70万㎡，是历年新增供应之蕞。值得一提的是，这其中电梯库面积占比高达97%。高峰供应量和物业规格劣势带来的双重难度就此埋下了去化隐忧。

　　而这种供应特点在随后两年继续延续（2022、2023年新增供应中电梯库面积占比分别为39%、48%），直至2024年坡道库才成为新增供应的主导。

　　与此同时，昆山周边太仓、吴江以及上海外围片区也步入了高供应通道。原先落位昆山以及部分新的需求如RDC选址的客户，拥有了更多选择面，当需求黏性降低时，市场就陷入了比拼价格、争抢客户的价格混战。

　　02 需求端丨市场表现为不涨反缩，供需节奏的错位使得新签面积相对待去化面积（新交付面积+新空出面积）颇显“车水杯薪”

　　不过在宏观经济下行的大背景下，昆山供需的困境只是当前大多数物流城市难题的缩影。

　　在较为共性的新增需求稀缺不足的状况下，前述提到的昆山电商、合同物流租户占比高的特点，使得昆山显现出不同于其他城市的需求调整：如某头部电商在昆山多个子市场布局的调整，间接导致了2023年昆山净吸纳首次出现负值。

　　瑞观点01：新签租金在昆山各子市场间价差缩小，转向对于环沪城市群价格的对标和竞争

　　随着太仓、常熟较早启动的以价换量，因新增供应密集导致空置走高；昆山也需调整价格策略适应市场。如传统租金高位的花桥、陆家子市场，不得不放下身段调整租金来去化破局。

　　瑞观点02：存量租户降本增效明显

　　基于各子市场新签租金价格体系的波动，存量租户通过在不同园区或者子市场间的整合、迁移，换取新的低价租赁以实现降本增效，这其中3PL租户表现更为明显。

　　瑞莱博通过对一线招商进行访谈，提炼出以下信息供大家参考。

　　当传统KA租户面临租赁面积调整、或资源相对透明导致竞争较大，下沉至当地市场如低标厂房、制造业工厂等，成为探索增量需求的又一路径。如花桥、昆山北部分新签生产制造租户即来源于此。

　　但该类租户多数需求面积不大，甚至会有分割需求，外加租金较敏感，如要追求相对优质型的制造业租户，则多要借助政府资源导入。

　　针对昆山矛盾突出的电梯库去化难题，在市场不乏好区位、好规格项目的当下，属实是难度系数较高的挑战。采取灵活的价格策略，如占有区位优势的体现价格优势、区位不占优的拉大价差，或是首要的解题方法。

　　03 提前做好续租各项预案，为租约留出足够时间

　　存量市场的争夺战中，竞对之间相互挖角在所难免。续租工作已成为各家的重中之重。普洛斯在昆山淀山湖的组合运营方案无疑值得大家好好品鉴。

　　根据各类市场报告、推文中披露的有关该资产的新闻中，我们可以将普洛斯的资管工作归结成以下几点：（多管齐下，实际推进过程可能不完全按照以下顺序进行）

　　1.提前就续租事宜与原有主力租户进行了磋商;(与一部分机构开发商不到点就百般推诿，拒绝与租户沟通形成鲜明的对比)

　　2.在确认主力租户不在续租的情况下，迅速部署市场排摸，就近期成交租金、供应量等短期内影响项目定价的因素做了全面盘查与分析;

　　3.充分调动公司的大客户团队，有针对性地对该项目做定向推荐，

　　4.针对意向客户的入驻时间，与原主力租户协调分批移交房屋的时间点;(在充分兼顾原租户退仓、修复等各项工作的循序渐进，又在无缝衔接下家租户的同时，蕞大限度降低了目标资产的空置出现)

　　5.积极与投资人就市场情况进行专业分析，做好定价预期管理，为决策及审批争取了时间。

　　瑞莱博旨在打造一个以数据为核心驱动力，专注于物流仓储设施的资产管理服务平台。瑞菜博为租户、房源、选址顾问、分销渠道及其他行业上下游参与者建立一个高效、真实、诚信的生态圈，利用自主研发的大数据技术，依托瑞菜博的专业服务团队，为客户的经营、管理及决策赋能，为客户降低运营风险，提升运营效率。返回搜狐，查看更多

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